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Immobilienkauf

Wichtige Eckpunkte bei der Baufinanzierung

Bei einer Baufinanzierung kommt es nicht nur auf den Zins an. Zinsbindung, Tilgungssatz, Eigenkapital - wichtige Punkte für angehende Immobilienbesitzer.
Damit der Immobilienkauf nicht im finanziellen Desaster endet, sollten Immobilieninteressenten vorab klären, ob sie sich die Investition dauerhaft leisten können. In vielen Städten sind die Immobilienpreise inzwischen so hoch, dass Preise von 500.000 Euro keine Seltenheit mehr sind. Entscheidend ist, wie viel Eigenkapital angehende Immobilienbesitzer in die Finanzierung einbringen können und welche monatliche Kreditrate sie sich leisten können.

Aufs Eigenkapital kommt es an
Baudarlehen zum "Top-Zins" rücken Banken in der Regel erst ab einem Eigenkapitalanteil von 40 Prozent heraus. Bei einem Gesamtpreis von 550.000 Euro benötigen Immobilienkäufer also 220.000 Euro, um den günstigsten Kreditzins zu erhalten. Wer die 40 Prozent Eigenkapital nicht hat, muss mit Zuschlägen von mehreren Zehnteln rechnen.

Besser mehr tilgen

Vor dem Zinsverfall stiegen klassische Baufinanzierungen meist mit einer Anfangstilgung von einem Prozent ein. Bei heutigem Zinsniveau würde das ohne Sondertilgungen Kreditlaufzeiten von mehr als 60 Jahren bedeuten. Damit ist es unmöglich, den Kredit bis zur Rente zu tilgen. Daher sollten Kreditnehmer die niedrigen Zinsen unbedingt zu einer höheren jährlichen Tilgung nutzen. Mindestens 2,5 Prozent sollten es schon sein, besser noch drei Prozent.

Welche Zinsbindung ist sinnvoll?
Während der Zinsbindungsfrist ist der Sollzins festgeschrieben und kann sich nicht ändern - selbst wenn das allgemeine Zinsniveau stark ansteigt. Bei der Erstfinanzierung besteht nach Ablauf der Zinsbindungsfrist in der Regel noch eine Restschuld. Hierfür schließt der Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung zu den dann angebotenen Zinsen ab. Das muss nicht zwingend bei der bisherigen Bank sein. In der aktuellen Niedrigzinsphase empfehlen sich längere Zinsbindungsfristen von 15 Jahren und mehr.

Bank oder freier Kreditvermittler?
Bevor man sich für einen Kredit entscheidet, sollte man die Konditionen gut vergleichen. Am besten geht dies mit einem Kreditvergleich im Internet. Grundsätzlich spielt es keine Rolle, ob ein Baukredit von einer Bank oder einem freien Kreditvermittler angeboten wird. Im Endeffekt kommt jedes Baudarlehen von einer Bank oder Versicherung, auch die von Finanzmaklern vermittelten Kredite. Finanzmakler haben allerdings den Vorteil, dass sie aus einem großen Pool von Kreditofferten das jeweils passende Angebot heraussuchen können. Ähnlich arbeiten auch einige Banken, zum Beispiel die Hypovereinsbank oder die 1822 Direkt. Mehrkosten fallen für Kreditvermittler wie Interhyp oder Dr. Klein nicht an, denn diese holen sich ihre Provision von der kreditgebenden Bank.

Praktische Extras
Beim Kreditvergleich können auch Punkte einen großen Unterscheid machen, die auf den ersten Blick wie Kleinigkeiten wirken. So lassen sich mit kostenlosen Sondertilgungsmöglichkeiten die Kreditkosten unter Umständen zusätzlich erheblich senken. Sind während der Kreditlaufzeit (kostenlose) Tilgungssatzwechsel möglich, kann dies äußerst hilfreich sein, wenn plötzlich weniger monatliches Einkommen zur Verfügung steht, zum Beispiel aufgrund von Arbeitslosigkeit. Steigt im umgekehrten Fall das Einkommen des Kreditnehmers erheblich, kann es sinnvoll sein, den Tilgungssatz zu erhöhen - um schneller schuldenfrei zu sein und Zinskosten zu sparen.

von Max Geißler, biallo.de
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