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Wohneigentum

Nießbrauch: Alterssicherung mit Steuersparmodell

Verschenken Eltern ihre Immobilie schon zu Lebzeiten an ihre Kinder, lassen sich dadurch erheblich Steuern sparen. Die Übertragung birgt aber auch Risiken.
Viele Eltern zögern, ihre Immobilie noch zu Lebzeiten an ihre Kinder zu übergeben, aus Angst ihre Sicherheiten für das Alter zu verlieren. Doch Schenkungen lassen sich grundsätzlich an bestimmte Vorgaben knüpfen. „Ein sinnvoller Weg ist hierbei, dass die Eltern dem Kind zwar die Immobilie übertragen, sich jedoch ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht vorbehalten“, sagt Michael Wacher, Rechtsanwalt aus Hof. „Diese Rechte lassen sich mit einer Grundbucheintragung sichern und gelten gegenüber jedermann, auch wenn die Immobilie verkauft wird.“

Nießbrauch oder Wohnrecht?

Es ist wichtig, die Bedeutungen der beiden Begriffe genau zu kennen. Das Wohnrecht räumt einer Person offiziell das Recht ein, eine Immobilie oder einen Teil davon zu bewohnen. Mehr aber nicht. Der Nießbrauch dagegen ermöglicht dem Nießbraucher (dem Voreigentümer) nicht nur weiterhin die Selbstnutzung der Immobilie, sondern berechtigt auch zur Erzielung von Mieteinkünften. „Denn wenn das Wohnrecht aus Alters- oder Krankheitsgründen nicht mehr ausgeübt werden kann und die Eltern ihren Lebensabend in einem Seniorenheim verbringen, lassen sich mit dem Nießbrauch durch Vermietung weiter Einkünfte erzielen, die für den dortigen Aufenthalt und die Pflege nötig sind“, sagt Wacher. Wirtschaftlich betrachtet steht den Eltern somit das Haus oder die Wohnung mit dem von ihnen vorbehaltenen Nießbrauchrecht nach wie vor in vollem Umfang zur Verfügung. Verschenkt wird nur die rechtliche Eigentumshülle der Immobilie. Deshalb ist dem Nießbrauch meist der Vorzug zu geben.

Durch Nießbrauch Steuern sparen


„Die Übertragung von Immobilien unter Nießbrauchvorbehalt ist zudem steuerlich attraktiv, da der Kapitalwert des Nießbrauchs vom zu versteuernden Schenkungswert der Immobilie abgezogen werden kann“, sagt Agnes Fischl-Obermayer, Fachanwältin für Erbrecht und Steuerberaterin bei Convocat in München. Berechnungsgrundlage ist jeweils der Wert der Immobilie abzüglich der hochgerechneten erzielbaren Mieterträge. Diese tatsächliche oder fiktive Jahresmieteinnahme wird mit einem Vervielfältiger multipliziert. Das ist ein Wert, der sich an der amtlichen Sterbetabelle des Statistischen Bundesamtes orientiert. „Je eher hier vom Alter her die richtigen Weichen gestellt werden, desto höher kommt die Berechnung der Lebenserwartung zum Tragen und desto günstiger werden die Steueraspekte“, sagt Fischl-Obermayer. Das ist bei hohen Immobilienwerten ein wichtiger Faktor.

Pflichtteilsberechtigte berücksichtigen

Hinsichtlich späterer Pflichteilansprüche anderer Angehöriger des Schenkenden, ist zu beachten, dass diese beim Nießbrauch nicht wie üblich nach zehn Jahren verjähren. „Die Beschenkten müssen immer auf eventuelle Ansprüche anderer Pflichtteilsberechtigter des ehemaligen Eigentümers gefasst sein“, betont Fischl-Obermayer.

Das Recht des Vorbehaltsnießbrauchs erlischt mit dem Tod des Nießbrauchers.

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von Fritz Himmel, biallo.de
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