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Immobilie

Gut vorbereitet die Anschlussfinanzierung starten

Bei der Immobilie steht früher oder später die Anschlussfinanzierung an. Dafür gibt es unterschiedliche Varianten.
Wer bereits vor vielen Jahren eine Baufinanzierung mit langer Zinsbindung abgeschlossen hat, wird sich heute über die damaligen Zinsen ärgern. Dieser Ärger kann aber schon bald verfliegen, nämlich dann, wenn es um die Anschlussfinanzierung geht. Denn aktuell sind die Zinsen äußerst niedrig. Während der Durchschnittszins für Baukredite mit zehn Jahren Zinsbindung 2011 noch bei bis zu 4,28 Prozent Effektivzins lag, sind es aktuell 0,70 Prozent. Das belegt der Biallo-Index, ein Durchschnittswert aus knapp 100 Angeboten.

Je nachdem, wie lange der aktuelle Darlehensvertrag noch läuft, bieten sich unterschiedliche Sparmodelle an.

Wenn es noch etwas dauert
Der Kreditvertrag endet in ein, zwei oder drei Jahren. In einem solchen Fall kann sich ein Forwarddarlehen anbieten. Bei dieser Art der Finanzierung machen Verbraucher mit der Bank aus, dass sie zu einem bestimmten Zeitpunkt in der Zukunft bei ihr finanzieren werden. Kreditnehmer bekommen den heutigen Niedrigzins. Das lässt sich die Bank allerdings bezahlen. Je länger Häuslebauer sich den Zins vorab zusichern möchten, desto höher fällt der Zinsaufschlag aus. Pro Monat kann er 0,015 oder 0,025 Prozent auf die aktuellen Konditionen betragen. Der Aufpreis fällt dann dauerhaft über die komplette Kreditlaufzeit an.

Kreditnehmer sollten abwägen, wie sie die weitere Zinsentwicklung einschätzen und ob sich der Zinsaufschlag lohnt. Wer ein Forwarddarlehen abschließt und das Zinsniveau steigt bis zur Kreditabnahme erheblich, kann sich freuen. Verändern sich die Konditionen allerdings kaum oder die Zinsen sinken gar, zahlt man durch den Aufschlag fürs Forward-Darlehen drauf.

Gut zu wissen: Einige Geldhäuser bieten ihre normalen Annuitätendarlehen mit einem langen Zeitraum an, in dem keine Bereitstellungszinsen anfallen. So können Kunden zum Beispiel bei der 1822 direkt, der PSD Bank Rhein Neckar Saar, der Volksbank Mittweida und der DEVK einen Baukredit bis zu ein Jahr im Voraus abschließen, ohne dass Mehrkosten anfallen. Bei der Degussa Bank fallen Bereitstellungszinsen von 0,25 Prozent pro Monat ab dem zehnten Monat an, bei der Hypovereinsbank ab dem siebten Monat. Diese Kosten müssen Kunden tragen, bis sie den Kredit abrufen. So entstehen zum Beispiel für ein Baudarlehen über 100.000 Euro, für das drei Monate lang 0,25 Prozent Bereitstellungszinsen anfallen, Mehrkosten von insgesamt 750 Euro.

Wenn es schnell gehen muss
Ist die abgeschlossene Baufinanzierung kurz vor Laufzeitende, brauchen Kreditnehmer kein Forwarddarlehen mehr. Es kommt ein weiteres übliches Annuitätendarlehen in Frage.

Der jahrelange Schuldendienst ermöglicht ihnen aber oft auch eine Art der Baufinanzierung, die sich sonst nur Besserverdiener leisten können: das Volltilgerdarlehen. Nach zehn oder noch mehr Jahren ist ein ordentlicher Batzen des Kredits zurückgeführt. Der restliche Betrag lässt sich oftmals bei gleicher monatlicher Rate mit einer weiteren Finanzierung abbezahlen – es handelt sich damit um eine Volltilgung.

Vorteil: Die hohe monatliche Tilgung wird mit einem niedrigen Zins honoriert. Ein Volltilgerdarlehen über 100.000 Euro bei 15 Jahren Laufzeit gibt es laut Biallo-Vergleich bei vielen Anbietern bereits für deutlich weniger als ein Prozent Effektivzins. So verlangt die Evangelische Bank, 0,59 Prozent, die Hypovereinsbank 0,70 Prozent, die Sparda Bank West 0,71 Prozent und die Commerzbank 0,75 Prozent Effektivzins. 

Übrigens: Wenn ein Baudarlehen bereits seit mindestens zehn Jahren aktiv ist, können Verbraucher diesen ohne Zusatzkosten kündigen.

Tipp: Bevor Verbraucher das nächstbeste Volltilger- oder Forwarddarlehen abschließen, sollten sie die Konditionen genau vergleichen. Über die Jahre kann das einige tausend Euro Ersparnis bringen.
von Kevin Schwarzinger, biallo.de
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